La vendita con riserva di proprietà (o patto di riservato dominio) è un tipo di contratto che permette all’acquirente di prendere possesso di un immobile all’atto notarile, pagando il prezzo in rate. La proprietà, però, resta al venditore fino a quando l’acquirente non ha pagato l’ultima rata.
Come funziona la vendita con riserva di proprietà:
- Il venditore e l’acquirente stipulano un contratto di vendita, che deve essere redatto per iscritto e deve contenere la clausola di riserva della proprietà;
- Il venditore, contestualmente al contratto di vendita, consegna il bene all’acquirente che ne assume i rischi dal momento della consegna;
- L’acquirente inizia a pagare le rate del prezzo;
- Con il pagamento dell’ultima rata, il compratore acquista la proprietà della cosa.
Chi paga IMU e le altre spese relative all’immobile
L’acquirente sarà tenuto al pagamento delle spese di gestione, come le spese condominiali, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre alle utenze. Per quanto attiene invece agli oneri fiscali, la normativa dettata in tema di IMU prevede che il soggetto passivo, cioè il soggetto tenuto al versamento, sia colui che è proprietario del bene o che ne detiene un diritto reale. Nel caso della vendita in oggetto, il compratore diventa proprietario del bene solo una volta pagata l’ultima rata. Pertanto, il soggetto passivo dell’IMU è il venditore, che rimane nel frattempo titolare del bene.
L’inadempimento del compratore
L’articolo 1525 del Codice civile tutela il compratore che non paga una rata del contratto di compravendita. In particolare, stabilisce che:
Se la rata non pagata non supera l’ottava parte del prezzo, il contratto non può essere risolto e il compratore conserva il beneficio del termine, ovvero il diritto di pagare le rate successive entro il termine stabilito, nonostante il patto contrario;
Se invece non viene pagata più di una rata o una rata che supera l’ottava parte del prezzo, la risoluzione è rimessa alla valutazione del giudice, che dovrà considerare l’entità dell’inadempimento;
Le clausole contrattuali che prevedono la decadenza del compratore dal beneficio del termine delle rate successive sono nulle, se la rata non supera il limite sopra indicato. In questo caso, si applicano le regole generali sulla decadenza del termine di cui all’articolo 1186 del Codice civile.
Questa tutela è importante perché consente al compratore di rimediare al proprio inadempimento e di evitare la risoluzione della vendita.
In sintesi, la vendita con riserva di proprietà è un contratto che permette all’acquirente di avere l’uso immediato di un immobile pagandolo a rate, mentre la proprietà rimane al venditore fino al saldo finale.
